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8月號 2014 Aug
繽紛生活-錢途在現—江揆推動房地合一 為排除阻力爭取支持 擬一屋免稅

文/徐元直

中央研究院院士六月初發表的中研院稅改建議書重砲批評,台灣養四十坪房比養一輛國產汽車的稅還低。中研院院士會議七月召開,行政院院長江宜樺當場宣告,將推動「房地合一」稅改計畫,確立房產稅制將朝向實價課稅的政策立場,並責成財政部年底前提出法案,落實改革。

台灣房產稅制弊病重重,歸根究柢即在現行房地分離的課徵制度。不動產「一地三價」的怪象,包括房屋稅、地價稅與土地增值稅,分別依據政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課稅。三種稅基並非實價,事實上是偏離市價,房產稅制無法反映房產買賣與持有者的真實稅負,成為外界質疑為擴大貧富差距的主因。

房地合一課稅是國際普遍採行的作法,我國則因特有的土地增值稅制度,致使房屋及土地必須分離課稅,其結果是各種避稅手法層出不窮,例如,透過房、地分拆出售的方式,即可輕易達到不動產稅負極小化的目的。換言之,為建立健全的房產稅制,除了實價課稅之外,讓房地「合一課稅」是必要的作為。

在院士會議上,江宜樺表示,房地合一實價課稅,是抑制房價飆高、符合公平正義的作法。為免影響自用住戶,江宜樺說,只有一棟自有住宅的人,不受影響。財政部將在今年七月底、八月初會召開公聽會,聽取各界對財政部規畫方案的意見。

目前國內不動產稅負分成交易、持有稅兩大類,交易部分,土地和房屋分開,土地依土地公告現值課土增稅,房屋課稅則依實際交易價格或評定價值;持有的房屋則依評定價值,地價稅則是依公告地價(和公告現值不同)。

如果房地合一,就是將實際出售總價減去取得成本後,直接課稅,比較單純,但因實際交易價格遠遠高於土地公告及評定現值,如果稅率不變,課稅金額將較現制增加許多。

事實上據了解,為排除稅改阻力,爭取一般大眾支持房地合一改革,財政部初步確定將提供自用住宅「一屋免稅」優惠;全台約540萬戶僅擁有一屋的家庭,在實施房地合一實價課稅新制時,出售符合「自用住宅」資格的不動產,可望完全免繳資本利得稅。

在現制下,個人出售自用不動產的資本利得,屬於土地部分要按公告現值繳納土地增值稅,房屋的增值利益則需課徵5%到40%(明年起為45%)的財產交易所得稅,並無免稅優惠。實施房地合一課稅後,個人出售自用不動產,擬全免資本利得稅,財政部期望使每一家庭的基本居住權因而獲得保障。

財政部官員表示,對自用住宅免徵資本利得的租稅獎勵,國際間極為普遍,包括南韓、新加坡、英國、澳洲與中國大陸等,亦有類似對自用住宅全免或減徵資本利得稅的優惠。

財政部將在9月立院新會期召開前,將房地合一實價課稅方案送入政院討論。初步估計改革時程,房地合一課稅制最快明(2015)年進入立法程序;若順利完成立法,2016年才會實施,2017年5月申報所得稅時,才會真正落實。

據悉,江宜樺已同意財政部所提改革構想,未來實施房地合一課稅制時,名下只有一棟自住房屋,或是長期持有非屬頻繁買賣套利的不動產,政府將儘量給予課稅優惠,不會受到新制增稅的影響。但具體細節仍須進一步討論、規劃。

所謂「自用不動產」,財政部初步規畫將以本人、配偶及未成年子女合計全國只有一戶,且做自用住宅使用者,做為租稅獎勵的優惠對象,以一屋免稅,爭取大眾及一般家庭對房地合一政策支持。

官員進一步解釋,個人出售自用住宅,目前已享有部分租稅減免,例如土地已納增值稅,及房屋所繳交的財產交易所得稅,在一定條件下可以申請重購退稅,減輕租稅負擔。但是,申請退稅者必須符合新購不動產價格高於出售價格,以及在二年內完成重購等條件。

未來規劃提供自用住宅「一屋免稅」優惠,目前除了持有戶數與做自用住宅使用之外,並未訂定其他條件限制。

此外,目前房屋及土地是採取各自課徵房屋財產交易所得稅,以及土地增值稅的「分離」課稅制,未來則將「合一」房屋及土地的真實售價,一併計算利得課所得稅。官員指出,這項過去從未採行過的房地合一實價課稅制度,仍有許多配套措施要一併考量。

例如,外界關切,在房地合一上路後,出售持有未滿二年非自用不動產要課徵10%或15%特種貨物及勞務稅(奢侈稅)機制是否退場問題,財政部官員透露,「奢侈稅一定會調整,但未必退場。」

官員強調,奢侈稅必須視房地合一制定案後,再決定是否有必要退場。但財政部保證,會以不重複課稅做為改革基本原則,未來,房地合一按實價課徵資本利得稅時,奢侈稅若仍然存在,也會採取必要的措施,避免重複課稅。

財政部官員透露,奢侈稅退場必須考量幾個因素,包括會不會因此讓房產炒作風氣再起,或對長期房價帶來影響等,再做決定;目前沒有必然退場的共識。

除了必須考慮奢侈稅配套改革的幅度之外,官員表示,包括在維持課徵土地的增值稅下,如何訂定房地合一資本利得稅准予扣減已納土增稅的方式,以及計算資本利得時,房屋、土地的取得成本與費用核認原則。

房產稅制改革已然鳴槍,最新統計顯示,6月土地增值稅收,出現20個月來首見衰退,相關房產稅如房屋移轉契稅、短期頻繁交易的奢侈稅,亦呈負成長,顯示房市正在降溫。此時此刻,政府調整房產稅制,須格外謹慎規劃每一個稅改工程,準確掌握改革力道,穩紮穩打,縮短貧富差距,社會公平正義才有可能落實。

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