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5月號 2019 May
繽紛生活-打卡時事—地方工業區大利多 容積大解禁 都市型工業區更新立體化
文/徐元直
 
為解決台商回台工業地缺地問題,行政院已拍板「都市型工業區更新立體化」擴大適用,經濟部已在3月底將擴大適用方案報院,此舉將使地方工業區容積解禁,乙種工業區受惠最大。
 
經濟部「都市型工業區更新立體化」原僅限政府編定開發44個工業區及科學園區,政院決定「都市型工業區更新立體化」擴大到現行303個地方政府劃設、開發都市計畫工業區,包括位在都市計畫區的特種、甲種、乙種工業區都可適用,總面積約有2.15萬公頃。預計新北市、桃園市等受益最多。
 
依經濟部工業局日前向政院提報的「都市型工業區更新立體化」擴大適用方案,針對容積獎勵部分,還會進一步授權地方政府可在20%內自訂容積獎勵項目。
 
目前工業局管轄工業區土地實施立體化,限定必須是製造業新增投資額,並有每公頃要投資4.5億元之門檻,若投資額超過1000萬元,可以得到1%容積,也就是說,要拿到15%容積,每公頃必須投資6億元;加強能源管理方面,亦可另外再取得5%容積,上述容積獎勵合計20%。此外,業者可以繳回饋金或是回饋樓地板方式,另外再拿到30%容積獎勵。
 
至於目前執行狀況,工業局自去(2018)年3月在工業局所轄工業區推動「都市型工業區更新立體化」方案,依工業局掌握,估計有31家廠商有申請意願。其中九成集中在北部。由此可見,北部工業區缺地之嚴重。
 
在工業局管轄下工業區,有意願申請立體化的31家廠商,北部工業區有28家;中部工業區2家,南部工業區1家有申請意願。
 
官員表示,上述31家廠商中,已有3家正式提出申請,其中燿華電子已獲通過。廠商申請立體化之審核,重點在於是否有新增投資、投資項目是否符合製造業。
 
未來擴大適用後,依經濟部工業局規畫,都市型工業區立體化擴大方案仍限定基準容積須在240%以下工業區才能適用,製造業者若符合新增投資、加強能源管理等條件,可放寬到法定的1.2倍,亦即可取得20%容積獎勵;業者若再繳回饋金或捐贈樓地板,最高可達法定容積1.5倍,相當容積率最高可達360%。
 
值得注意的是,原本新增投資及加強能源管理才能取得20%容積獎勵,究竟要搭配哪些項目和標準,未來將授權地方政府自訂標準,以提高地方吸引目標產業之誘因。
 
據了解,之所以會有此鬆綁,主要是來自桃園市的要求。工業發達的桃園市因要轉型為營運中心,因此主張將「營運中心」納入配比,例如,在此工業區設營運中心,可取得12%容積,能源管理提高到8%。官員不諱言,營運中心投資金額將遠低於工廠投資,桃園市此舉已實質降低業者投資門檻,卻可取得更多容積。
 
而新北市政府則仍將以投資為主,目前以投資取得15%容積將擴大,例如擴大到18%,能源管理換容積占比就會下降,例如2%。
 
未來都市型工業區更新立體化未來擴大實施,經濟部相當堅持,業者要取得20%容積獎勵,必須要有新增投資,而且限定製造業才可適用;至於20%的項目和標準,則將授權地方自訂。另外,業者繳納回饋金或捐贈樓地面板可取得30%容積部分,地方政府亦可自行決定是否跟進,若跟進,空間及回饋金也歸地方政府所有。
 
「都市型工業區更新立體化」方案擴大適用後,經濟部工業局預期,新北市、桃園市和台中市會較有立體化需求,中南部需求較少。
 
官員進一步解釋,中南部縣市要的是新興工業區開發,而且中南部工業區多往平面發展,蓋的樓層也不高,對立體化興趣不高。
 
值得注意的是,「都市型工業區更新立體化」未來擴大適用到地方政府劃設303個工業區,包括特種、甲種、及乙種工業區;其中,乙種工業區受惠最大,也最受到各界關注。
 
官員解釋,在擴大適用後,特種工業區、甲種工業區多為重汙染產業,占地龐大,如儲槽,此類工業區鮮少在都市計畫區裡,即便在都市計畫區裡,也不會在乎容積率問題,因此也不會申請立體化;會提出立體化申請,將主要是乙種工業區;而新北市擁有最多乙種工業區。
 
乙種工業區進駐產業多屬汙染性較低,且全台數量最多,乙種工業區還允許如商業區等土地使用分類,因此常被轉作為興建乙工住宅;因此,都市型工業區更新立體化之擴大適用,等於是為乙種工業區容積解禁,若未做好管理,也易成為容積釋出之管道,進而引發炒作工業區土地之疑慮,因此最受到外界關注。
 
簡言之,政院拍板「都市型工業區更新立體化」擴大適用到地方政府劃設的工業區,亦即地方工業區可循此管道,取得容積獎勵;外界擔憂,此舉是否將引發新一波地方工業區土地炒作風,帶動土地及房價上漲,不利經濟長遠發展。
 
針對各界疑慮,工業局提報給政院方案中,規畫2道管理措施。首先是,地方政府須建立管理機制,包括都市計畫管理及法律管理,同時要能實際查核申請立體化廠商是否依申請計畫進度新建廠房。
 
第二是,依工業局規畫,製造業者依此方案取得增加容積,必須作為廠房、廠辦、研發、營運之用,且取得使用執照後5年之內不能隨意移轉產權。
 
官員解釋,若發生併購、或是母子公司之間移轉,通常管理單位會同意移轉產權,除此之外,因立體化增加容積,5年之內不能隨意移轉產權。官員進一步說,業者若要移轉產權,管理單位有優先買回權利。
 
不過官員也坦言,立體化增加容積,雖有5年之內不能隨意移轉產權之限制,再加上先前依立體化申請計畫進度新建廠房,估計新建階段有5~6年,兩階段合計約10年間限制移轉產權,然而,一旦過了10年管制,業者就可以自由移轉產權。
 
官員也表示,在工業局管轄工業區,因工業區土地炙手可熱,再加上工業局管理非常嚴格,申請立體化業者,即便過了5年之內不能隨意移轉產權之期限,也不可能將增加容積轉作非製造業用途。換言之,在工業局管轄工業區因立體化增加容積,都可以確保為製造業使用。
 
至於地方政府管轄的乙種工業區,官員不諱言,業者申請立體化,在過了5年之內不能隨意移轉產權之期限,的確有可能將之移轉為非製造業用途使用。
 
由此角度觀之,行政院拍板「都市型工業區更新立體化」擴大適用到地方的乙種工業區,經過10年管制之後,立體化增加容積很有可能從製造業用地轉作商業用地,因而成為地方工業區容積解禁、地方政府釋出容積的管道。
 
另據了解,在桃園市長鄭文燦的爭取下,行政院現在研議「都市型工業區更新立體化」政策,還要再進一步鬆綁、擴大到非都市工業區;據透露,龍潭渴望園區將是最大受惠者,但因此鬆綁涉及非都更土地管制,相關配套有待研議。
 
行政院主導下,「都市型工業區更新立體化」不僅擴大到地方劃設乙種工業區,還有可能進一步鬆綁、擴大適用到非都市工業區,在此趨勢下,地方有很愈來愈多釋出容積管道,其對未來長遠影響,值得觀察。
 
封面故事—月眉添妝 喜上眉梢
編輯室報告—台糖&本訊,生日快樂!
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