文/徐元直
眾所關注的房地合一方案規畫進入最後攤牌階段。一月二十九日傍晚，財政部長張盛和悄悄地進入行政院，向行政院長毛治國提出最新規畫版本，為了避免反彈，使得該方案能送進立法院，財政部做出重大妥協。
據了解，房地合一課稅制新版規劃轉向「輕稅」，捨棄原規畫的累進課稅，房產利得改採單一稅率，並大幅下降至17%；並增訂具體實施日期的日出條款，採行雙軌課稅制，實價課稅僅限新制施行前五年取得的房產。
換言之，若房地合一課稅自2016年起實施，只對施行前五年取得的房產實價課稅原則，則2011年以前取得的不動產，即使在房地合一實施後出售，仍維持現制不變，即房屋及土地分別課稅。
新版房地合一規畫，大大縮小打擊面，房地合一稅收每年僅約30億元，略高於不動產特種貨物及勞務稅（即奢侈稅）每年的稅收。自用住宅部分，新版訂有免稅條款，售價低於2,000萬元免徵房地合一稅，約九成以上的自用住宅買賣案件不受影響。
九合一選舉、執政黨大敗後，外界批評舊版按5%到45%累進課徵的稅負過重，財政部為建立實價課稅的制度，因此採納外界建議選擇輕稅，縮小打擊面。
除免稅的自用住宅外，售屋利得不論高低，一律按17%稅率課徵所得稅；持有二年以上，可再依持有年限的長短，享有最多減徵80%的減稅優惠。以持有20年的課稅房產為例，其最大減徵率為80%，換算房產利得的實質稅率僅3.4%，即售屋利得每100萬元，只需繳交3.4萬元所得稅。
為與長期持有的稅負區隔，新版對持有二年以內的房產，未有減徵優惠；即短期頻繁買賣房產者的利得稅率為17%，每獲利100萬元，需課徵17萬元所得稅。
按新版房地合一課稅，屆時實施後，不動產特種貨物及勞務稅（奢侈稅）將會配套退場，出售持有二年內的房產改按利得課稅，炒房稅負將會大幅下降。
不動產奢侈稅的課徵稅基是房產的實際售價，而研議中新版房地合一、實價課稅，則是以扣除房產取得成本、費用後的利得課稅。兩者稅基不同，奢侈稅因是按交易價課稅，不考慮有無獲利，賺賠均要課稅，稅負明顯較重。
例如，某甲在2014年1月買進時一戶豪宅A，市價2億元；因房市市況不佳，在2014年12月以2.2億元脫手，賺進2,000萬元。某甲持有A豪宅僅有一年即出售，依法要就其出售價2.2億元課徵奢侈稅，稅率為15%，某甲應納的奢侈稅是3,300萬元。
新版房地合一實施後，採取單一稅率17%，課徵房產交易利得稅，假設某甲是在房地合一制施行後出售房產，因奢侈稅配套退場，改課房地合一的利得稅，某甲實際獲利為2,000萬元，應納所得稅降為340萬元。
新版房地合一出爐，學者和稅改團體一片躂伐。台北市前副市長、政大教授張金鶚表示，財政部新版房地合一課稅制，沒有採取累進稅率，實不符合公平原則，有為房市投機「開小門」之嫌。
張金鶚說，房地產稅改重點在保障自住、抑制投機，但新版房地合一稅制，採取單一稅率分離課稅，沒有併入財產交易所得稅，又未採取累進稅率，抑制投機效果讓人質疑，也不符合公平正義。
「賺得愈多，課稅愈多，是房產交易課稅基本原則，也是社會期待，」他說，一般受薪者工作所得適用5%至45%累進稅率，但富人、投資客炒房暴利往往上千萬或億元，卻只課17%，新版讓買賣房子者只要繳交低稅，台灣將成為房產炒作天堂。
德明財經科技大學副教授花敬群表示，新版房地合一方案明 顯向建商版本、反改革勢力靠攏。
民間團體巢運痛批該版本是「最爛版本」，馬政府對於民間聲音不理不踩，今年將發動第二次巢運。
「從超級颶風轉為輕颱」。房地產業者以此形容財政部房地合一課稅大轉向，認為是向九成房地產持有者靠攏，可以解讀為利空出盡，有利房市交易量回溫。
受元月淡季效應及房地合一課稅議題發酵影響，各大房仲公司店頭1月交易量均較去年12月衰退，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，市場對政策不明朗有疑慮，普遍預期價格下修，買方觀望，新制比較單純，若能快速達成共識，有助消除疑慮。
台中市建商公會理事長魏嘉銘認為，新版稅制是在房屋持有人、不動產業者、社會大眾三者間取得平衡。不過全台各地房價差異大，各縣市自用住宅免稅優惠門檻應以房價水準分別訂定，例如台北市一間小康家庭持有的公寓都可能超過2,000萬元，這些合理自用者不應被課到利得稅。
代銷公會全聯會理事長王明成、建商公會全聯會總幹事于俊明均認為，新版稅制訂不溯既往的五年日出條款太久，應縮短為二年。
新版房地合一遭外界批評是「玩假的」、質疑財政部已全面退讓。張盛和也有話要說。他強調，「沒有退不退問題」，是轉向「務實」，方案理想但過不了也沒用，現階段會以提出立院可接受方案，建立房地合一課稅制度為首要任務。
張盛和坦言，為了研擬方案近日就討論了十多次，涉及利益龐大，影響970萬戶，等於「與全民為敵」，令他晚上也睡不好。他說，當然最理想方案就是買房賺的錢，全部採累進稅率併入所得課徵，但這方案「連門都進不去？」民國建立104年來從沒有實施過房地合一實價課稅，這次如果不過，就等於退回到零，失敗後恐再耽擱30年。
他還說，前陣子和巢運等民間團體會面，一致的共識就是，房地合方案，推出後一定要通過，這是最高原則。他透露，先前想推的方案很「理想」，但前陣子在中常會，他四次被提案說加稅反商，讓他意識到，原有方案不調整，不可能過。
張盛和表示，財部擬出的方案，影響程度從重到輕有三種，包括採累進稅率無日出條款、採單一稅率17%無日出條款，及採單一稅率並訂有日出條款。
第一案影響最重，是「一步到位」，即把全國970萬戶房屋全數納入房地合一稅制，併入綜合所得稅計算，可增加上千億稅收，但問題是無法通過立法院，「完美的版本若過不了，只是空談」。
第三種採單一稅率並訂有日出條款的方案，稅負最輕，卻是唯一有望闖關的版本，已有立委來電願意支持此版方案，代表至少是進的了財委會。
他形容房地合一稅的「日出條款」：「一開始不烈，大家不怕曬，覺得溫暖，不會一下把大家曬死」。若「一步到位」，就像「一下子太陽就在頂上，把大家都曬死」；財政部要設計出每年都會慢慢增加的方案，即一開始太陽不會很曬，直到七點、八點，太陽慢慢升上來，最後全部納入。
由於九合一選舉後，政府重大政策須獲民意支持，並與執政黨團進行溝通產生共識才能推動，房地合一最新課稅版本亦不例外，未來能否推動，國民黨立法院黨團態度是關鍵。
國民黨政策會執行長賴士葆表示，連北韓與大陸都採房地合一稅制，台灣是全世界唯一沒有採房地合一稅制的國家。他舉某位綠營大老為例，指其台北房產價值7000萬元、美國西雅圖房產約值9000萬元，但台北房產的持有成本一年僅約3萬元，美國的房地稅卻高達50萬元，持有成本差距達13倍。
為促進稅賦公平，賴士葆主張應認真思考建立制度；朝野過去多把房地合一稅制視為洪水猛獸，新版方案推出取消奢侈稅、調降稅率等配套降低殺傷力，民眾應該比較能接受。
國民黨立委盧秀燕則說，根據原本規畫的房地合一稅制，民眾賣房所得最高可課稅45%，幾乎要將利潤充公，她認為，新版比舊版合理。
看來，輕稅、單一稅率17%、日出條款等，已是執政黨推房地合一的主要原則。
