文／徐元直

行政院日前已敲定房地合一實價課稅方案，決定針對一年內短期交易房地產從重課稅，將按交易所得45%稅率課稅。同時為免波及無辜，政院祭出自用住宅免稅優惠門檻400萬元，超過免稅額以上的獲利，則按10%稅率分離課稅。

行政院已針對房地合一實價課稅的「所得稅部分條文俢正草案」，完成審查。原先懸而未決的三爭議：課徵稅率、自用住宅優惠門檻及日出條款等，行政院做出的重大決定，其決策之曲折，超乎外界的預期。

相較財政部3月底送出去的版本，政院出手大改之處主要有兩處。首先房地合一案拍版定案的稅率，仍維持四級，未滿一年出售者，稅率由財政部建議的35%，調高到45%。第二，財政部原先設計以房地總價4,000萬元作為自住免稅優惠門檻，遭政院推翻轉，改採立委曾巨威等人建議，提供獲利定額免稅，「有所得才課稅」，以降低法案未來在立法院闖關的難度。

至於日出時間，行政院則設定在2016年元旦，意即在2016年以後取得、再出售的房地產才適用。但因應奢侈稅停徵，訂有銜接條款，目前手上有2014年元旦以後買到的房子，持有兩年內出售，亦將納入房地合一課稅範圍。

總而言之，房地合一實價課稅方案最快明年上路。財政部預估，第一年可收到約40億元稅收，上路第十年稅收增加到278.7億元。負責審查房地合一案的政務委員杜紫軍表示，為落實社會公平正義，這些稅收將優先用來支援政府興建青年宅、社會宅與長期照護支出。杜紫軍強調，政院推動房地合一實價課稅方案，是搭配整體住宅政策，並非只有考量健全稅制。此外，政府亦盼房地合一實價課稅新制上路，能導正資源配置，減少投機客炒房，並改善貧富差距。

房地合一稅新稅制上路後，目前實施《特種貨物及勞務稅條例》（即俗稱「奢侈稅」）有關房地產交易課稅部分，也會跟著退場。杜紫軍直接喊話，不歡迎外資、陸資來台炒房。

財政部長張盛和表示，對個人短期房產交易課徵重稅，目的是在為奢侈稅退場準備，未來抑制短期炒房的防衛措施將由所得稅來擔綱。

行政院斟酌、評估了一個半月，終於端出親手烹調的房地合一實價課稅版本，並火速在行政院會獲得通過。新版本翻轉了財政部版有關稅率與自用住宅課徵門檻，並高舉「短期從重、中期合理、長期優惠」。然而外界關切，新版房地合一課稅制恐引發四大疑慮，值得民眾購屋置產時，加以注意。

首先是，政院版為抑制短期投機、提升資本利得課稅公平的理由，將財政部版按持有年限長短所訂12%到35%的四級稅率，調升為15%至45%；但境內企業仍維持按17%課稅的稅率，導致企業與個人短期交易的稅率最高相差近20個百分點，恐誘使個人炒家改藉由法人身分炒房套利。

財政部官員不諱言指出，短期房產交易所得稅率確實存在「個人重、企業輕」的情形，但大企業財務透明且會計制度相對健全，即使兩者稅率存在操作空間，應不致藉此炒房。在奢侈稅退場之後，個人炒家比較可能利用一人公司炒房套利，財政部未來會密切注意是否有此趨勢，若有實際案例，也會研商解決作法。

財政部官員進一步指出，我國境內企業的營所稅率為17%，企業獲利未分配部分再加徵10%保留稅，合計最高稅率達到25.3%。依據政院版房地合一實價課稅方案，境內企業出售房產並未因持有年限長短訂定不同稅率，的確會出現短期交易稅率較個人輕的現象。

舉例來說，個人出售短於一年的非自住房產，房產淨獲利100萬元，按照政院版45%的稅率計算，要課徵45萬元所得稅；境內企業於一年內出售的不動產，同樣獲利100萬元，按17%稅率繳納17萬元營所稅後，假設剩餘獲利83萬元全數不分配，依法再加徵10%的保留盈餘稅（8.3萬元）後，總稅負為25.3萬元，遠較個人短期交易應納的45萬低。根據政院版課稅方案，企業出售房產不論持有年限長短，只要總機構在我國境內，均課以17%所得稅，縱使獲利因不分配遭加計10%保留盈餘稅後，公司與個人短期炒房懲罰性稅率間的差距仍達19.7個百分點。

新版房地合一實價課稅案引起第二項疑慮是，短期出售房產者，並未區分自願或非自願因素，一律強加以最低35%、最高45%的重稅，未來，恐會迫使部分非為炒房目的、卻不得不在短期內出售房產者，例如個人迫於財務壓力或工作地點改變等因素，不得不賣出剛買進的房子，卻遭受炒房者、重稅的對待。

第三項疑慮是，自用住宅課稅門檻由財政部原規劃「交易價4,000萬元以下免稅」，轉為「獲利金額400萬元以下免稅」，政院認為，以房價高定決定徵稅難免不公平，改以獲利高低劃分才是保障自用住宅，比較公平。然而，現實情況往往是，持有房產時間愈長，一般而言，獲利超過400萬元的機率，通常會高於持有期間愈短者，新制反而變相懲罰了準備長期持有自用住宅的人。

第四，行政院版以「免稅額」取代「交易價」做為自用住宅房產利得徵稅與否的門檻，每個出售房產的人，因為必須知道房產獲利有無超過400萬，都要經過一道舉證、計算過程，失去豁免申報機會，徵納成本將會相對上升。

對於行政院版房地合一案，各界評價不一。房地產業者認為，新版的房地合一稅有兩大爭議之處，一為短期持有稅率提高到45%，幾乎是全球最嚴苛的稅率；且全台各地房價差異極大，一體適用自用免稅額400萬元，並不合理。

商總理事長賴正鎰重砲批評，現階段政府已有土地增值稅及房屋稅等稅制，不宜再實施「房地合一」實價課稅，對房屋持有者再剝一層皮。賴正鎰強調，房市與股市是國內經濟引擎的兩大命脈，對房市下手過重，將會讓台灣經濟進入大蕭條期，呼籲政府不要光想著操作打房議題來騙選票。

政大地政系教授張金鶚對政院版則表示，「雖不完全滿意，但趕快送立法院審議才是王道」；他認為，行政院版本大方向上是對的，包括稅率調升是回應社會需求；他亦支持免稅門檻訂獲利400萬元，讓賺得多的人繳得更多。不過，張金鶚認為，政院版稅率是依照持有期間長短區別，而非依照獲利高低累進，這點可再思考；此外，日出條款沒有回溯，相當可惜，回到實價登錄及奢侈稅上路時開始都可以考量。

新版房地合一實價課稅草案，看似尺度由「寬」變「嚴」，不過張盛和表示，房地合一課徵所得稅會較目前對二年內短期交易課徵奢侈稅的稅負來得輕。他並強調，房產交易量不會因為房地合一新制實施減少，房地合一上路反而間接有助房市活絡。

不過，新版房地合一實價課稅能否順利在立院闖關仍要很拚。財政部已火速在全台舉辦三場房地合一制座談會，為最新出爐的政院課稅版本爭取支持。然而，立院會期預定將在6月16日休會，依照立法期程，是否能趕在本會期結束前完成立法，明年能否順利施行，變數不小。

張盛和指出，政院版房地合一課稅制與財政版本的不同，主要在課徵稅率與自用住宅的優惠條款。張盛和說，他支持政院從嚴版本，也有信心政院版可以獲得民眾和各界支持。「一人有信心還不夠，要大家都有信心，房地合一新制才有可能建置。」張盛和一語道破房地合一實價課稅能否上路的真正核心。