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專題報導-「高雄物流園區」終於買回來了!(上)


1月號 2017 Jan
專題報導-「高雄物流園區」終於買回來了!(上)
文/高雄分公司 何鴻鑫
 
原本公司發展物流事業希望所寄,成立於87年之「高雄物流園區」合作開發案,因受到經濟環境及合作廠商財務狀況影響,竟營運2年即以失敗收場,使得本公司蒙受始料未及之損害,並耗費龐大之人力、物力處理後續事宜。「高雄物流園區」案因合約關係錯綜複雜,權利義務相互牽扯影響,近年來高雄分公司依據合約之內容,採取各項有利本公司權益之措施皆未能竟功,最後經評估各種利弊得失後,獲致本公司以債權人、地主之角色參與法拍投標購回園區為最佳處理方案。高雄分公司自101年起開始逐年編列投資計畫編列價購預算,經多次溝通後,突破各種關卡,終於獲得上級機關的支持與認可,在今(105)年的11月23日參與「高雄物流園區」地上建物、動產及地上權之拍賣並得標,使得園區土地及建物產權合一,園區得以收回公司恢復正常營運,不但有助物流事業之持續發展,更可提振地方經濟,實屬公司年度可喜可賀大事一件。
 
 
「高雄物流園區」開發過程
 
「高雄物流園區」位於高雄市成功專區內(地址:高雄市前鎮區成功二路四號)係本公司配合政府推動亞太營運中心政策之倉儲轉運專區開發計畫,於民國87年2月由本公司提供8.5公頃土地以BT&O合作開發模式,由台糖公司提供土地設定地上權18年予「新系統物流公司」分兩期投資興建園區之所有軟、硬體系統設備,興建完成後以台糖公司為經營主體,新系統公司協助經營並負盈虧保證責任。雙方並於87年9月1日簽訂「台糖高雄物流園區合作投資興建開發契約」、「台糖高雄物流園區協助經營契約」、「台糖高雄物流園區地上權設定契約」等3項契約(合稱糖新契約)。
 
園區第1期工程使用土地面積約43,520平方公尺,於90年3月底順利興建完工,「新系統公司」投入約17.5億元,總建坪17,000坪,營運項目包含有物流倉儲廠房約6,000坪、辦公區約3,000坪、一體式料架統倉區22,000個棧板儲位、停車場(地下室停車場共有99個車位,屋頂兩側停車場共有426個車位)、國際會議廳、餐廳,以及展示區(可展示客戶產品及輕型的設備)等等,為一個現代化之物流倉儲中心,興建完成後於90年6月15日開始營運,因適逢整體經濟不景氣、園區功能無法如預期發揮及新系統公司本身財務等問題,以致經營連續兩年發生虧損,積欠本公司90、91、92年度罰金已達3億2,137萬元,本公司為免因契約繼續履行而擴大損失,旋於92年9月30日終止糖新契約。
 
 
終止契約後台糖公司所作的努力
 
園區開始營運後,依契約規定結算90年度產生90,754,774元罰金,新系統公司多次請求延繳,雖經本公司有條件同意寬限,並限期開立本票;因所開本票到期未付,本公司為確保權益,乃於91年10月向法院聲請支付命令,並取得確定證明書狀。本公司為實現求償,執具向法院聲請強制執行拍賣園區地上權與地上物(其他債權人亦聲請併案執行)。
 
園區營運期間,新系統公司自91年7月起即未依約繳付本公司地租、違約金,以及積欠罰金等,迭經本公司履次催繳仍不給付,乃於93年底提起清償債務之訴,並於101年2月21日高等法院二審判決確立,新系統公司應給付本公司契約期間197,750,273元欠款並加計利息,且需支付契約終止後,土地被使用之不當得利,每年17,233,524元。
 
為維護本公司應有權益提起強制執行園區產權及起訴求償外,本公司為加速園區重新啟動,亦嘗試辦理諸多措施:
 
(一)協助新系統物流公司重新啟動:台糖公司、聯貸銀行團及新系統公司自94年2月起即積極進行新系統公司所提「營運計畫」、「財務計畫」及「償債計畫」等之協商,經濟部加工出口區管理處自94年5月起召開五次協調會議,行政院經建會亦於94年11月召集相關單位進行協商,並作成「由於新系統公司淨值已為負數,財務狀況甚差,請新系統公司本於『自助人助』精神,先行改善財務結構,強化營運管理,並積極洽覓投資人增資挹注,俾台糖公司、銀行團及其他債權人能支持園區重新啟動」會議決議。惟由於業務量、營運資金缺口之挹注及償債優先順序、利息攤還期限及利率水準等問題一直無法達成共識,因此,重新啟動案並無實質進度。
 
(二)評估新系統公司所提和解方案:本公司訴請新系統公司清償欠款事件,於高等法院審理期間,法院為期迅速息訟止爭,命新系統公司提出和解方案裁判外解決,新系統公司依據上述令喻,乃自97年4月起至99年3月提出總計6次和解方案,惟經本公司評估後,因和解方案之「營運計畫」、「財務計畫」、「償債計畫」非具體可行,且未提供還款保證或擔保,亦未邀集所有債權人協議,取得共識支持,故未符合本公司和解要件要求,終致和解不成立。
 
(三)研提強制管理:本公司於95年1月27日向高雄地方法院提出「台糖高雄物流園區管理計畫書」,聲請准於本件不動產拍定前,依據本公司所提「管理計畫書」命付強制管理,並自薦任本件強制管理之管理人,惟因本公司係以企業經營或投資之管理方式提出,並未獲法院同意。
 
(四)放寬土地租金條件:鑑於法拍案皆無人投標,高雄分公司於99年時乃研議將土地租金以「6688」優惠方案(即租金前2年6折,第3、4年8折),並延長地上權年限20年列作公告條件,以提高標購誘因,惟因董事會擔憂延長地上權年限可能重蹈覆轍而作罷。(未完待續)

 
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