文／徐元直

台北市房價出現震盪反轉警訊，住展雜誌統計，北市去年第4季預售、新成屋每坪成交價下修0.54%，是金融海嘯以來首見下挫；新北市、桃園地區房價漲勢停歇，老一輩「隨便買都賺」的年代，似已不再。

財政部打房力道未減，除了將推動房地合一外，近日動作頻頻。首先，財政部今年全面下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻，擴大豪宅實價課稅範圍，而且，今年5月申報個人綜合所得稅即適用。

根據財政部最新公告，今年全台豪宅強制實價課稅申報門檻，在雙北市，原售價逾8,000萬元才視為豪宅，自今年起台北市改以售價逾7,000萬元、新北市逾6,000萬元者，就要納入實價課稅對象。雙北市以外縣市售價從逾5,000萬元下降為4,000萬元，即視為豪宅。豪宅範圍擴大後，去年出售高價房屋者，所得稅負將會上升。財政部官員強調，全台4,000萬元以上房產交易，均為稅捐機關查稅對象，納稅人售屋最好舉證實價，按實際利得申報，才能避免被查稅。

財政部強調，這是比照中央銀行管控房市貸款措施，重新對豪宅定義。新設「豪宅」門檻，較上年度下降1,000萬至2,000萬元。售價達到財政部所訂標準者，將無法再按偏低的房屋評定現值繳納售屋所得稅。

根據財政部訂定售屋交易利得課稅規定，房屋交易利得原則需按實價課稅，僅有完全無法舉證買進與賣出價金的不動產交易案件，才可以依照房屋評定現值的一定比率，計算售屋所得繳稅。但若無法舉證成本或售價，則可以依據財政部所訂定的所得額標準，計算售屋利得。

在實價課稅原則下，財政部進一步解釋，去年出售高價豪宅的納稅人，即使未舉證成本，亦須以房地出售實際總價乘上房地比（即房屋評定現值/房屋評定現值+土地公告現值），計算屬於房屋的售價，再依15%的推計率計算售屋利得，並按5%至40%的所得稅率，繳納售屋所得稅。

官員舉例，出售台北市售價2億元豪宅，納稅人未舉證買進成本，假設按其總價得出房地比為土地70%、房屋30%，亦即2億元售價中，6,000萬元屬於房屋交易價金，納稅人須以6,000萬元乘上15%的所得推計率，算出售屋利得900萬元，再按40%的所得稅率計算，應繳納的利得稅為360萬元。

又例如，完全無法舉證買賣價金的一般房屋，其售屋利得是以房屋評定現值的42%計算，若屬台北市政府認定的高級住宅則為48%。因台北市去年房價波動不大，103年度兩項標準維持不變；其他縣市則呈現微調，調升幅度約只有1~2個百分點。

其次，近期，財政部亦頻頻對地方政府房屋政策發表意見與看法，要引導地方政府跟進打房的意圖明顯。

台北市議員王鴻薇日前質詢指出，台北市北投區有一民眾擁有41間房，依房屋稅條例房屋現值在10萬元以下者免徵稅的規定，該民眾的41間房有33間達標合於規定，因此，只需年繳3萬多元房屋稅；她要求台北市長柯文哲應拿出魄力解決不公平的現象。北市府財政局科長劉建崇說，關於稅法不合宜部分，會儘速向財政部提案建議修法。

財政部官員則直接了當地回應，只要地方政府願意調整其地段率或標準單價，拉高位於繁華路段且有出租行為的免稅老屋的課稅稅基，其免稅資格即會喪失。官員進一步解釋，現行稅法確實賦予這類房屋免稅優惠，但評定現值的核認是地方政府權責，事實上只要地方政府調高稅基，這類坐擁多屋且出租牟利者，即無法享房屋稅免稅權利。

財政部更主動建議地方政府，應調高營業用房屋稅率。因為，囤房稅開徵後，出現一個怪現象：房東出租房子，出租給營利事業竟遠比租給個人做住家使用還省稅的現象，此現象將不利自住型個人租戶。目前營業用房屋法定稅率為3%至5%，各縣市多採最低稅率3%，已低於非自住房屋稅最高上限稅率3.6%。因此，財政部官員說，若能適度拉高營業用房屋徵收率，重稅不利自住型個人租戶的疑慮可立即消除。

以房屋課稅現值（已包括標準單價、地段率、面積等）200萬元的房屋為例，所有權人名下若擁有三棟以上房屋，其中一戶位於台北市，且作為出租之用，出租給營利事業做營業使用，房屋稅約為6萬元；若是租給別人做住家用，房屋稅負會增為7.2萬元。由於房屋稅法定稅率為區間稅率，高低由各縣市決定。官員提醒，應注意營業用房屋與非供自住房屋徵收率之間的衡平問題。

第三，財政部還積極作為，下令調整縣市不動產評價委員組織結構，將建築開發商與營造商踢出不動產評價委員會，使其不再具有評價參與權，目標是希望提高評價客觀性，並加速房屋評定現值接近市價。

房屋現值每3年評定一次，每個縣市評定時間並不相同。在財政部發布新措施、決定將建商踢出不動產評價委員會之後，外界預期宜蘭縣、改制後的桃園市、花蓮縣與澎湖縣等，將在今年評定房屋評定現值，將優先適用新制。

不動產評價委員會所評定的價格，係為課徵房屋稅及契稅的依據，換言之，房屋現值是房屋稅的稅基，現值調高，房屋稅也會跟著加重。目前房屋評定現值與真實市價間有極大落差，一般估計，評定現值平均只達市價的3成左右。

值得注意的是，房屋評定現值也與房屋財產交易所得有關，一旦賣方提不出成本收據，稅捐機關將以評定現值一定比率設定所得，調整稅額。房屋評定現值提高，未來的房屋財產交易所得標準也可能跟著拉高。

評價委員人數亦由原本最多13人將擴大為16人，建築開發商與營造商不再獲聘為縣市不動產評價委員後，財政部為增加評價公正性，改以土木或工程結構專業技師，以及都市計畫專家學者取代；其中外聘委員最多可達8人，需具相關專業背景的委員比重將接近8成。財政部官員解釋，評價委員會應具備高度專業性，為增進委員組成結構的專業度，因而納入更多具專業背景人士，礙於成員不宜過多，才排除營造及建商代表成為評價委員會成員，同時也為了落實利益迴避原則。

今年總統選戰開戰，在抑制房價政治氛圍下，財政部打房動作暫時不會歇手。