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繽紛生活-錢途在現-財政部加大打房力道 擴大豪宅實價課稅範圍


4月號 2015 Apr
繽紛生活-錢途在現-財政部加大打房力道 擴大豪宅實價課稅範圍

文/徐元直

台北市房價出現震盪反轉警訊,住展雜誌統計,北市去年第4季預售、新成屋每坪成交價下修0.54%,是金融海嘯以來首見下挫;新北市、桃園地區房價漲勢停歇,老一輩「隨便買都賺」的年代,似已不再。

財政部打房力道未減,除了將推動房地合一外,近日動作頻頻。首先,財政部今年全面下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻,擴大豪宅實價課稅範圍,而且,今年5月申報個人綜合所得稅即適用。

根據財政部最新公告,今年全台豪宅強制實價課稅申報門檻,在雙北市,原售價逾8,000萬元才視為豪宅,自今年起台北市改以售價逾7,000萬元、新北市逾6,000萬元者,就要納入實價課稅對象。雙北市以外縣市售價從逾5,000萬元下降為4,000萬元,即視為豪宅。豪宅範圍擴大後,去年出售高價房屋者,所得稅負將會上升。財政部官員強調,全台4,000萬元以上房產交易,均為稅捐機關查稅對象,納稅人售屋最好舉證實價,按實際利得申報,才能避免被查稅。

財政部強調,這是比照中央銀行管控房市貸款措施,重新對豪宅定義。新設「豪宅」門檻,較上年度下降1,000萬至2,000萬元。售價達到財政部所訂標準者,將無法再按偏低的房屋評定現值繳納售屋所得稅。

根據財政部訂定售屋交易利得課稅規定,房屋交易利得原則需按實價課稅,僅有完全無法舉證買進與賣出價金的不動產交易案件,才可以依照房屋評定現值的一定比率,計算售屋所得繳稅。但若無法舉證成本或售價,則可以依據財政部所訂定的所得額標準,計算售屋利得。

在實價課稅原則下,財政部進一步解釋,去年出售高價豪宅的納稅人,即使未舉證成本,亦須以房地出售實際總價乘上房地比(即房屋評定現值/房屋評定現值+土地公告現值),計算屬於房屋的售價,再依15%的推計率計算售屋利得,並按5%至40%的所得稅率,繳納售屋所得稅。

官員舉例,出售台北市售價2億元豪宅,納稅人未舉證買進成本,假設按其總價得出房地比為土地70%、房屋30%,亦即2億元售價中,6,000萬元屬於房屋交易價金,納稅人須以6,000萬元乘上15%的所得推計率,算出售屋利得900萬元,再按40%的所得稅率計算,應繳納的利得稅為360萬元。

又例如,完全無法舉證買賣價金的一般房屋,其售屋利得是以房屋評定現值的42%計算,若屬台北市政府認定的高級住宅則為48%。因台北市去年房價波動不大,103年度兩項標準維持不變;其他縣市則呈現微調,調升幅度約只有1~2個百分點。

其次,近期,財政部亦頻頻對地方政府房屋政策發表意見與看法,要引導地方政府跟進打房的意圖明顯。

台北市議員王鴻薇日前質詢指出,台北市北投區有一民眾擁有41間房,依房屋稅條例房屋現值在10萬元以下者免徵稅的規定,該民眾的41間房有33間達標合於規定,因此,只需年繳3萬多元房屋稅;她要求台北市長柯文哲應拿出魄力解決不公平的現象。北市府財政局科長劉建崇說,關於稅法不合宜部分,會儘速向財政部提案建議修法。

財政部官員則直接了當地回應,只要地方政府願意調整其地段率或標準單價,拉高位於繁華路段且有出租行為的免稅老屋的課稅稅基,其免稅資格即會喪失。官員進一步解釋,現行稅法確實賦予這類房屋免稅優惠,但評定現值的核認是地方政府權責,事實上只要地方政府調高稅基,這類坐擁多屋且出租牟利者,即無法享房屋稅免稅權利。

財政部更主動建議地方政府,應調高營業用房屋稅率。因為,囤房稅開徵後,出現一個怪現象:房東出租房子,出租給營利事業竟遠比租給個人做住家使用還省稅的現象,此現象將不利自住型個人租戶。目前營業用房屋法定稅率為3%至5%,各縣市多採最低稅率3%,已低於非自住房屋稅最高上限稅率3.6%。因此,財政部官員說,若能適度拉高營業用房屋徵收率,重稅不利自住型個人租戶的疑慮可立即消除。

以房屋課稅現值(已包括標準單價、地段率、面積等)200萬元的房屋為例,所有權人名下若擁有三棟以上房屋,其中一戶位於台北市,且作為出租之用,出租給營利事業做營業使用,房屋稅約為6萬元;若是租給別人做住家用,房屋稅負會增為7.2萬元。由於房屋稅法定稅率為區間稅率,高低由各縣市決定。官員提醒,應注意營業用房屋與非供自住房屋徵收率之間的衡平問題。

第三,財政部還積極作為,下令調整縣市不動產評價委員組織結構,將建築開發商與營造商踢出不動產評價委員會,使其不再具有評價參與權,目標是希望提高評價客觀性,並加速房屋評定現值接近市價。

房屋現值每3年評定一次,每個縣市評定時間並不相同。在財政部發布新措施、決定將建商踢出不動產評價委員會之後,外界預期宜蘭縣、改制後的桃園市、花蓮縣與澎湖縣等,將在今年評定房屋評定現值,將優先適用新制。

不動產評價委員會所評定的價格,係為課徵房屋稅及契稅的依據,換言之,房屋現值是房屋稅的稅基,現值調高,房屋稅也會跟著加重。目前房屋評定現值與真實市價間有極大落差,一般估計,評定現值平均只達市價的3成左右。

值得注意的是,房屋評定現值也與房屋財產交易所得有關,一旦賣方提不出成本收據,稅捐機關將以評定現值一定比率設定所得,調整稅額。房屋評定現值提高,未來的房屋財產交易所得標準也可能跟著拉高。

評價委員人數亦由原本最多13人將擴大為16人,建築開發商與營造商不再獲聘為縣市不動產評價委員後,財政部為增加評價公正性,改以土木或工程結構專業技師,以及都市計畫專家學者取代;其中外聘委員最多可達8人,需具相關專業背景的委員比重將接近8成。財政部官員解釋,評價委員會應具備高度專業性,為增進委員組成結構的專業度,因而納入更多具專業背景人士,礙於成員不宜過多,才排除營造及建商代表成為評價委員會成員,同時也為了落實利益迴避原則。

今年總統選戰開戰,在抑制房價政治氛圍下,財政部打房動作暫時不會歇手。

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